Quand on évoque les vacances à la mer en France, la Côte d’Azur, le Pays Basque ou le Morbihan monopolisent l’imaginaire. Pourtant, plusieurs littoraux encore discrets se réinventent grâce à des plans d’aménagement durable, des fonds européens et l’essor du slow-tourisme. Repérer ces marchés émergents avant la foule est l’un des meilleurs leviers pour une location saisonnière rentable. Panorama de quatre zones à fort potentiel, clés d’investissement et exemple chiffré.
1. La Côte Bleue (Bouches-du-Rhône)
À l’ouest de Marseille, 25 km de calanques et pinèdes longtemps éclipsés par Cassis. Un schéma métropolitain de tourisme durable finance pistes cyclables, navettes maritimes et reboisement des collines . Peu de résidences secondaires (20 % du parc) et événements hors saison (festivals, randonnées gourmandes) allongent la période locative d’avril à novembre. Les mairies subventionnent 25 % des travaux d’isolation pour les logements loués en courte durée.
2. La Côte des Havres (Manche, Normandie)
Entre Gouville-sur-Mer et Granville, huit estuaires (« havres ») forment un patchwork de prés-salés et plages familiales. Depuis 2023, un projet partenarial modernise ports ostréicoles, campings et circuits vélo , tandis que la Région injecte 5,5 M€ dans les infrastructures maritimes . Les biens se négocient autour de 2 300 €/m² pour une longère vue mer, 1 800 € pour une maison des années 70, avec une marge de plus-value liée au regain d’attractivité.
3. Soulac-sur-Mer & Médoc Atlantique (Gironde)
Le nord Médoc sort de l’ombre grâce à un plan littoral 2023-2027 de 11,3 M€ qui sécurise les digues et requalifie les promenades de Soulac et du Verdon . Le SCoT local mise sur l’assainissement collectif pour garantir l’eau de baignade . La fréquentation a progressé de 7 % en août 2024, portée par les cyclistes de la Vélodyssée et les télétravailleurs . À 3 100 €/m², les villas soulacaises restent moitié moins chères que celles du bassin d’Arcachon, avec des rentabilités locatives qui flirtent avec 7 % brut.
4. Cap Sizun & Baie d’Audierne (Finistère)
Le bout du monde breton bénéficie d’un programme “Territoire Engagé Transition Écologique” : aides à la rénovation, sentiers littoraux remis à neuf, resort écologique livré en 2025 à Audierne . Le m² oscille entre 1 900 et 2 400 €, sur un marché où le classement Natura 2000 limite le neuf et protège la valeur des biens existants.
Opportunités concrètes
- Petits immeubles de pêcheurs à Sausset-les-Pins (Côte Bleue) : 55-65 m² avec patio intérieur, idéal pour créer un T3 « bleu marine » recherché par les familles.
- Cabanes ostréicoles reconverties à Blainville ou Regnéville-sur-Mer (Côte des Havres). Budget rénovation élevé, mais loyers premium pour l’expérience « pieds dans l’eau ».
- Appartements années 30 à Soulac, calibrés pour la colocation saisonnière de surfeurs.
- Corps de ferme bigouden à transformer en gîte bien-être dans le Cap Sizun : sauna tonneau extérieur, bain nordique, retraite digitale garantie.
Timing du marché
- 2025-2026 : fin des grands chantiers en Côte Bleue et Soulac, hausse prévisible de 10 % des prix une fois les travaux visibles.
- 2026-2027 : Cap Sizun bénéficiera de la promotion institutionnelle autour du « Bout du monde éco-responsable ».
- 2027-2028 : arrivée du train à hydrogène sur la ligne Caen-Granville, accès amélioré pour la Côte des Havres.
Financement
Les banques régionales financent volontiers 80 % du prix sur des biens littoraux classés B ou mieux au DPE. Les dossiers intégrant un logiciel de revenue-management obtiennent souvent un taux de décote sur l’assurance loyers impayés.
Stratégie
- Calendrier : achetez 12 à 18 mois avant la livraison des nouvelles infrastructures, période où les valeurs montent le plus.
- Subventions : audit énergétique gratuit en Côte des Havres, prime isolation en Côte Bleue, aides Cap Sizun jusqu’à 15 000 €.
- Réglementation : Soulac est en zone tendue (déclaration obligatoire), Cap Sizun reste en zone C, plus souple.
- Mix locatif : saisonnier l’été, bail mobilité ou moyenne durée l’hiver pour lisser la trésorerie.
- Public cible : familles locales en week-end prolongé, nomades digitaux l’hiver (fibre généralisée), seniors actifs hors vacances scolaires.
- Financement vert : les banques accordent –0,20 pt sur les prêts rénovation si vous atteignez l’étiquette A ou B post-travaux.
Cas pratique : maison de pêcheur à Carry-le-Rouet
| Poste | Montant |
| Achat 70 m² vue mer | 280 000 € |
| Rénovation & déco | 40 000 € |
| Mobilier & domotique | 15 000 € |
| Total investi | 335 000 € |
Recettes cibles
- Haute saison (8 sem.) : 1 750 €/sem. → 14 000 €
- Mi-saison (12 sem.) : 950 €/sem. → 11 400 €
- Basse saison (12 sem.) : 550 €/sem. → 6 600 €
Brut annuel : 32 000 €
Charges : 4 000 € + 480 € d’abonnement à un logiciel de gestion location saisonnière qui remplace l’agence (7 % de commission au lieu de 20 %).
Net : 27 520 € → rendement net 8,2 %, avant avantage fiscal LMNP.
Pour optimiser la visibilité de votre bien tout en évitant les doubles réservations, l’utilisation d’un channel manager s’avère essentielle. Ce type d’outil permet de centraliser et de synchroniser automatiquement les calendriers, tarifs et disponibilités sur l’ensemble des plateformes de réservation en ligne (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). Grâce à cette gestion unifiée, vous réduisez les risques d’erreurs humaines, améliorez votre taux d’occupation et gagnez un temps précieux. De plus, lorsqu’il est intégré à un logiciel de gestion location saisonnière, le Channel Manager permet aussi d’automatiser la communication avec les voyageurs, de gérer les paiements et d’optimiser les prix selon la saisonnalité, ce qui contribue directement à la rentabilité de votre investissement.
Conclusion
La Côte Bleue, la Côte des Havres, le Médoc Atlantique et le Cap Sizun illustrent la mutation littorale vers un tourisme plus lent, soutenu par l’argent public et la quête d’authenticité. En entrant tôt, l’investisseur profite de tickets d’entrée raisonnables, d’aides substantielles et d’une clientèle prête à payer pour l’expérience locale. L’essentiel est d’orchestrer la commercialisation avec un bon Logiciel de gestion location saisonnière, tour opérateur numérique qui maximise le taux d’occupation tout en gardant un contrôle direct sur la relation client. En d’autres termes, ces littoraux restent aujourd’hui des secrets bien gardés, mais ne le resteront pas longtemps.
